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Ertragswertrecht
Ertragswertverfahren – Definition
Das Ertragswertverfahren wird für Grundstücke angewendet, die zur
Ertragserzielung vorgesehen sind. Einem Käufer so eines Objektes steht die Höhe der Verzinsung an erster Stelle. Der Sachwert ist hier von untergeordneter Bedeutung. Er fließt nur indirekt über die
Qualität der verwendeten Baustoffe und der damit zu erwartenden ggf. längeren Restnutzungsdauer mit ein.
Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus den zu erwartenden Renditen sowie dem Bodenwert zusammen und wird um einen eventuellen Renovierungsrückstau oder andere Wertmindernde Begebenheiten vermindert. Dies kann zum Beispiel bei langfristig niedrigen und gebundenen Mieten der Fall sein (Sozialwohnungsbau).
Ertragswertverfahren – Anwendung
Das Ertragswertverfahren wird regelmäßig bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Immobilien und Gewerbeimmobilien angewendet. Es eignet sich zum Beispiel nicht für Einfamilienhäuser, die selbst genutzt werden. Idealerweise sollen verschiedene Wertermittlungsverfahren zu einem ähnlichen Ergebniss führen. In der Praxis kommt es zu deutlichen Abweichungen und ein erfahrener Experte sollte diese Abweichungen mit Fachverstand berücksichtigen.
Zum Beispiel kann eine Immobilie unter dem Wert vermietet worden sein. Ein Profi wird hier die marktübliche Miete für das Ertragswertverfahren verwenden. Wird das nicht gemacht, entsteht einem eventuellen Verkäufer ein Verlustschaden.
Ertragswertverfahren – Rechenweg
Zunächst werden von dem marktüblichen erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Von dem sich daraus ergebenden marktüblichen Jahresreinertrag des Grundstückes wird der Bodenwertverzinsungsbetrag abgezogen, der sich aus dem Bodenwert (Anteiliger Wert der zurechenbaren Fläche) multipliziert mit dem Liegenschaftszins berechnet.
Daraus ergibt sich der Jahresreinertrag der baulichen Anlagen. Dieser wird mit dem Ertragswertvervielfältiger multipliziert.
Der sich jetzt ergebende Ertragswert der baulichen Anlage wird mti dem Bodenwert des Grundstückes summiert. Vom sich daraus ergebenden vorläfigen Ertragswert werden nun noch wertmindernde Umstände subtrahiert (Renovierungsrückstau, mietrechtliche Bindungen, etc…)
Ertragswertverfahren – Begriffe
Liegenschaftszinssatz
Unter dem Liegenschaftszinssatz versteht man den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften marktüblich verzinst wird.
Der Liegenschaftszinssatz wird auf Grundlage geeigneter historischer Kaufpreise sowie der dazugehörigen Reinerträge ermittelt. Hierbei werden vergleichbare Immobilien unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer herangezogen. Lokale Gutachterausschüsse pflegen häufig eine Kaufpreissammlung und können hier Auskunft erteilen.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Pflege voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie beinhaltet die Tatsache, dass nach einer gewissen Zeit statistisch gesehen die Bewirtschaftung unrentabel wird.
Die Restnutzungsdauer kann durch Modernisierungen und Renovierungen verlängert werden.
Die tatsächliche Nutzungsdauer kann dabei deutlich länger sein. Die Betonung liegt auf „wirtschaftlich genutzt“.
Rohertrag
Der Rohertrag wird aus allen marktüblich erzielbaren Einnahmen hergeleitet, sofern das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Üblicherweise handelt es sich um Mieten oder Pachten.
Nicht berücksichtigt werden Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten verwendet werden.
Im Falle von Leerstand oder stark abweichenden Mieterträgen sind die marktüblichen Einnahmen heranzuziehen.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind nicht umlagefähige Abschreibungen, die bei üblicher Bewirtschaftung entstehen. Darunter fallen zum Beispiel
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Und Mietausfallwagnis
So Betriebskosten durch Umlagen gedeckt sind, bleiben diese unberücksichtigt. Da die Bewirtschaftungskosten vor Anwendung des Ertragswertvervielfältigers angerechnet werden, sind diese damit auch auf die gesamte Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Verwaltungskosten können zum Beispiel sein:
- Löhne / Gehälter bei der Verwaltung des Grundstückes und baulichen Anlagen
- Kosten für Sicherheit und Aufsicht
- Kosten für freiwillige oder gesetzliche Prüfungen von Geschäftsabschlüssen sowie der Geschäftsleitung.
Betriebskosten sind Kosten, die aus dem Eigentum von Grundstücken und durch den üblichen Gebrauch dieser Grundstücke und der darauf befindlichen baulichen Anlagen entstehen.
Instandhaltungskosten sind Kosten durch Abnutzung, Alterung oder Witterung, die aufgewendet werden müssen, um den üblichen Gebrauch der baulichen Anlage innerhalb der Gesamtnutzungsdauer sicher zu stellen.
Mietausfallwagnis ist das Risiko der Ertragsminderung, welche durch einen Mietausfall entsteht. Der Mietausfall kann durch ungewollten Leerstand oder durch nicht eintreibbare Forderungen gegenüber einem Mieter bestehen. Kosten des Rechtsweges sind hier ebenfalls hinzuzurechnen.
Für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis dürfen Erfahrungswerte angesetzt werden, wobei die Restnutzungsdauer zu berücksichtigen ist. Es ist immer von einer üblichen Bewirtschaftung auszugehen.
Die Betriebskosten müssen nach ihrer tatsächlichen Höhe berechnet werden. Eventuelle Eigenleistungen des Inhabers müssen berücksichtigt werden. Übliche Nutzung wird vorausgesetzt.
Hinweis:
Es gibt auch das sogenannte „vereinfachte Ertragswertverfahren“, welches beispielsweise hier beschrieben wird.
Das Wegerecht
Wegerecht bedeutet, dass eine Partei, zum Beispiel ein Nachbar oder die Stadtwerke, das Recht haben, einen Weg über ein Grundstück zu benutzen, obwohl sie nicht Eigentümer dieses Grundstückes sind. Es gibt dabei drei verschiedene Möglichkeiten, wie ein Wegerecht vereinbart werden kann
Das Wegerecht im Grundbuch
Zwischen privaten Personen werden Wegerechte am häufigsten im Grundbuch eingetragen. Es ist zwar auch möglich, durch einen privaten Vertrag, einer sogenannten schuldrechtlichen Vereinbarung (Schuldrecht – Link zu Wikipedia), ein Wegerecht zu vereinbaren, diese zweite Variante beinhaltet aber oft Probleme, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstückes wechselt.
Daher ist die häufigste Art, Wegerechte zu vereinbaren, dies im Grundbuch eintragen zu lassen. Zu beachten ist dabei, dass bei einem Eintrag ins Grundbuch niemals bestimmte Personennamen genannt werden, sondern der Berechtigte als Eigentümer eines bestimmten Grundstückes benannt wird. Damit ist sichergestellt, dass sowohl bei einem Verkauf des belasteten Grundstückes, wie auch beim Verkauf des begünstigten Grundstückes das Wegerecht erhalten bleibt.
Das Wegerecht in der Praxis
In der Praxis wird mit dem Wegerecht sichergestellt, dass bestimmte Grundstücke überhaupt erreichbar sind. So zum Beispiel, wenn hinter der eigentlichen Häuserfront in der zweiten oder dritten Reihe gebaut wird. Ganz oft ist das bei ehemalig größeren Grundstücken der Fall, die nachträglich aufgeteilt wurden. Nach der Aufteilung ist ein Grundstück jedoch nicht mehr direkt an der Straße angebunden und benötigt ein Wegrecht. Meistens wird das dann auch mit einem Überfahrtsrecht sowie mit einem Leitungsrecht kombiniert, da ja auch das hintere Grundstück Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation benötigt.
Sofern Wegerechte im Grundbuch eingetragen sind, sieht man das sehr leicht, da bei jedem Verkauf das Grundbuch auch eingesehen wird. Ist das Wegerecht dagegen im Baulastenverzeichnis eingetragen, kann es ein flüchtiger Käufer leicht übersehen.
Das Wegerecht beim Verkauf einer Immobilie
Daher ist es bei dem Verkauf einer Immobilie wichtig, das Wegerecht einem Käufer auch korrekt mitzuteilen. Während ein Eintrag im Grundbuch offensichtlich ist, sollte bei einem Wegerecht oder überhaupt bei allen Lasten im Baulastenverzeichnis der Verkäufer vorab einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis abfragen und dem Käufer unaufgefordert aushändigen. Vergisst er dies, kann es hinterher unter Umständen unangenehm werden. Nämlich dann, wenn der Käufer feststellt, dass dadurch der Wert der Immobilie nachteilig beeinflusst wird.
Bei Fragen, die über diese allgemeinen Informationen hinausgehen, ist ein anwaltlicher Rat oft hilfreich.
Mieterhöhung: Mieter darf die unter Vorbehalt überzahlte Miete zurückverlangen |
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Ein Mieter, der vorsorglich eine von ihm nicht akzeptierte höhere Miete zahlt, kann die überzahlte Miete nach erfolgreicher Beendigung eines Rechtsstreits über die Mieterhöhung zurückverlangen. Dies entschied das Amtsgericht Ludwigslust im März 2014. Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rückzahlung von Anteilen der vom Mieter unter Vorbehalt geleisteten Miete nach einer Mieterhöhung. Der Mieter hatte seinerzeit die Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung nicht an den Vermieter zurückgesandt. In dem anschließenden Gerichtsverfahren des Vermieters gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung, hatte das Gericht die Erhöhung der Miete nur zum Teil als rechtmäßig eingestuft. Der Mieter klagte nun auf Rückzahlung von Anteilen der von ihm unter Vorbehalt zunächst gezahlten erhöhten Miete. Mit Erfolg! Der Mieter hatte einen Anspruch auf Rückzahlung von über 1.000,- €. Ein Vermieter, der eine Zahlung eines Mieters ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Rückerstattung verpflichtet. Der Mieter war nämlich nicht verpflichtet, der Mieterhöhung über einen Kaltmietbetrag von 392,85 € hinaus zuzustimmen. Zwar kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch einen Mieter grundsätzlich auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden, beispielsweise durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete. Ein Vermieter gibt aber durch das Verlangen einer schriftlichen Zustimmungserklärung zu erkennen, dass er eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erwartet. Aufgrund der ihm erkennbaren Erwartungshaltung des Vermieters kann und muss ein Mieter nicht davon ausgehen, dass die Zahlung der höheren Miete durch ihn als rechtlich verbindliche Zustimmungserklärung aufgefasst werden kann. Die Rückforderung des Mieters war somit berechtigt, weil der Vermieter die Zahlung der erhöhten Miete nicht als Zustimmung werten durfte (AG Ludwigslust, Urteil v. 26.03.14, Az. 5 C 9/13). |
Endlich (fast) Frühling! – diese Gartenarbeiten haben Ihre Mieter zu leisten |
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der Frühling ist endlich bald da – auch wenn es noch vielerorts regnet, ja teilweise gar schneit. Dennoch: In den kommenden Monaten stehen vielfältige Gartenarbeiten an. Häufig ist der Umfang der Gartenpflege Anlass zum Streit zwischen Mietern und Vermietern. Regelmäßig ist die Pflege des Gartens im Mietvertrag nur grundsätzlich vereinbart. Den mietvertraglichen Regelungen mangelt es oft genug an einer genauen Darstellung der Pflichten der Mieter. Als Vermieter sollten Sie wissen, dass Mieter lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet sind, wenn nichts Genaueres geregelt ist. Hierunter sind nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen. Das sind Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, beispielsweise den Rasen mähen, das Unkraut
jäten und Entfernen von Laub. Hinsichtlich der einfachen Gartenarbeiten, die Ihre Mieter durchzuführen haben, müssen Sie als Vermieter mangels genauerer Regelung einen großzügigen Maßstab ansetzen. Als Vermieter haben Sie hinsichtlich Art und Umfang der Pflegemaßnahmen kein Bestimmungsrecht. Sie sind beispielsweise nicht befugt Ihren Mietern vorzuschreiben, wann und wo sie Unkraut zu jäten haben. Sie können auch nicht verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht wird. Es gibt allerdings eine Grenze: Ihre Mieter dürfen den Garten nicht verwildern und verkommen lassen. Wenn eine Verwahrlosung des Gartens droht, sind Sie berechtigt einzuschreiten. Mein Tipp: Legen Sie die Art, den Umfang und den Zeitpunkt der durch Ihre Mieter durchzuführenden Gartenarbeiten genau im Mietvertrag fest. |
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