Allgemeine Informationen

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EnEV ENERGIEAUSWEIS 2014

 

Mit der Novelle der Bundesregierung vom 15.10.2013 wurden viele neue Regelungen bezüglich energetischen Anforderungen an Immobilien und bei deren Verkauf und Vermietung beschlossen. Ab dem 1.5.2014 gelten dadurch deutlich verschärfte Standards in Deutschland. Es werden Energieeffizienzklassen (Klasse A+ bis H) eingeführt.

 

  • Bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien sind ab dem oben genannten Zeitpunkt die Werte des Energieausweises bereits in der Insertion an zu zeigen. Interessenten muss bei jeder Besichtigung eine Kopie des Ausweises ausgehändigt werden. Zuwiderhandlungen werden mit einem Bußgeld bis zu 15.000,- € bestraft.
  • Im Bereich der Neubauten muss eine Reduktion ab dem 1.1.2016 des Jahres-Primärenergiebedarfs um durchschnittlich 20% erfolgen.
  • Beim Verkauf von Häusern mit Heizkesseln, die älter als 30 Jahren sind, muss ein Austausch bei Konstanttemperaturheizkesseln innerhalb von zwei Jahren nach Übernahme erfolgen.
  • Aushang des Energieausweises bei Immobilien mit starkem Publikumsverkehr.

Dies bedeutet für alle Verkäufer und Vermieter von Immobilien, dass ein den neuen Gesetzlichkeiten entsprechender Energieausweis, vor Anbietung der Immobilie, erstellt werden muss, sofern kein gültiger vorliegt.

 

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Energetische Modernisierungen am Haus werden einfacher

Für Hauseigentümer ist es nun einfacher, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die darauf abzielen, Energie einzusparen. Haben solche bauliche Maßnahmen die Wohnqualität der Mieter eingeschränkt, waren sie regulär zur Mietminderung berechtigt. Das sind die Mieter nun erst, wenn die Beeinträchtigung durch die energetische Modernisierung länger als drei Monate andauert. „Alle anderen Modernisierungsmaßnahmen am Haus berechtigen nach wie vor zur Mietminderung – eine Beeinträchtigung natürlich immer vorausgesetzt“, sagt der Mietrechtler. Ist eine Wohnung während der Bauphase nicht nur beeinträchtigt, sondern ganz und gar unbenutzbar, muss der Mieter die drei Monate ebenso wenig dulden.

 

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug der Kaution

Bislang war nur geregelt, dass die erste Teilzahlung der Kaution mit der ersten Mietzahlung fällig war. Nun schreibt das Gesetz vor, dass die weiteren Raten mit den unmittelbar folgenden Mieten zu zahlen sind. „Ist der Mieter mit der Kaution in einer Höhe von mindestens zwei Kaltmieten im Rückstand, berechtigt das jetzt den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung“, erklärt Rechtsanwalt Urban. Entgegen bisheriger Rechtslage ist dafür auch keine Abmahnung mehr erforderlich.

 

Zwangsräumungen werden einfacher durchsetzbar

Um gegen Mietnomaden und Mietpreller vorzugehen, müssen sich Vermieter auf eine langwierige und kostspielige Prozedur einlassen. Daher hat der Gesetzgeber reagiert, indem er Räumungsprozesse „vorrangig und beschleunigt“ behandeln will. Sie sollen nun anderen Zivilprozessen vorgezogen werden. Zudem kann ein Vermieter bei Zahlungsklagen während des Prozesses schon per Antrag offene Mietzahlungen einfordern.Hat ein Gerichtsvollzieher eine Wohnung räumen lassen, so mussten die zurückgelassenen Möbel auf Kosten des Vermieters teuer entfernt und eingelagert werden. Für die so genannte „Berliner Räumung“ wurde nun gesetzliche Grundlage geschaffen. „In diesem Modell erhält der Vermieter vom Gerichtsvollzieher den Besitz an der Wohnung und übt an den Sachen sein Vermieterpfandrecht aus“, so der Anwalt. Der Kostenvorschuss einer klassischen Räumung entfällt dabei – dieser betrug meist mehrere Tausend Euro.Unbekannte Untermieter muss ein Vermieter nicht dulden. Diesen aber vor die Tür zu setzen, war bisher nicht ganz einfach, da der Vermieter ein Räumungsurteil für eine Wohnung nur gegen den Mieter erwirken konnte, die dort auch benannt sind. „Mit einer einstweiligen Verfügung kann der Vermieter nun auch schnell und effektiv gegen unberechtigte Untermieter direkt vorgehen, indem er einen Räumungstitel auch gegen vorher unbekannte Bewohner erhält“, erklärt Urban.

 

Kappungsgrenze gesenkt und Schlupfloch gestopft

Allgemein darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Die Bundesländer erhalten nun die Möglichkeit, diese sogenannte Kappungsgrenze in Städten oder Stadtvierteln mit Wohnungsnot auf 15 Prozent zu beschränken.Außerdem wurde ein Schlupfloch gestopft, womit ein Käufer einer Eigentumswohnung den drei Jahre andauernden Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung umgehen konnte. Diesen Kündigungsschutz haben Bewohner von Mietswohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. „Das sogenannte Münchner Modell funktionierte so, dass sich die Käufer der Wohnungen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammentaten, vor der Umwandlung die Wohnungen kauften und Eigenbedarf ankündigten“, berichtet der Mietrechtler von der Deutschen Anwaltshotline. Die Frist von drei Jahren gilt nun auch, wenn mehrere Personen ein ganzes Objekt kaufen.

 

 

Vermieter von Wohnräumen können unter bestimmten Voraussetzungen von ihren Mietern verlangen, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dabei müssen Vermieter jedoch eine Reihe von Voraussetzungen beachten. Neben der Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, können Sie als Vermieter auch nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine erhöhte Miete verlangen.

Folgende Punkte sollten Sie als Vermieter bei einer Mieterhöhung unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete beachten:

  • Als Vermieter dürfen Sie immer nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Wohnort für vergleichbare Wohnungen aktuell schon gezahlt wird.
  • In dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen müssen Sie als Vermieter darlegen, was Sie für ortsüblich halten. Dabei können Sie sich auf ein Sachverständigengutachten, auf mindestens drei Vergleichswohnungen oder auf einen Mietspiegel berufen.
  • Wenn Sie die Mieterhöhungserklärung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründen, müssen Sie den Mietspiegel beifügen. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht eine Bezugnahme nur aus, wenn der Mietspiegel öffentlich zugänglich ist.
  • Es gilt eine Kappungsgrenze, innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken.
  • Berechnen Sie die einjährige Wartefrist richtig: Wenn Abschluss und Beginn des Mietverhältnisses nicht identisch sind, kann die erste Mieterhöhung erst 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Dies ergibt sich aus der Addition der zwölfmonatigen Wartefrist und der dreimonatigen Zustimmungsfrist. Würde die Jahresfrist vom Vertragsschluss an berechnet, so wäre die Erhöhungserklärung unwirksam.
  • Fordern Sie Ihren Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf. Falsch wäre es, eine Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Miete einzufordern. Ein solches Mieterhöhungsverlangen wäre nämlich unwirksam.
  • Ist in Ihrem Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart, könnte dieser durch eine Mieterhöhung unwirksam werden. Erklären Sie als Vermieter die Mieterhöhung in Textform, hat dies zur Folge, dass der Kündigungsausschluss gegenstandslos wird. Dies folgt aus § 550 BGB. Danach müssen wesentliche Vertragsänderungen schriftlich erfolgen. Wird die Schriftform nicht gewahrt, kann der Mieter nach dem ersten Vertragsjahr kündigen!
  • Achten Sie darauf, dass Sie von Ihrem Mieter eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung erhalten. Geben Sie sich nämlich lediglich mit der Zahlung der erhöhten Miete zufrieden, könnte später Streit entstehen, ob die Mieterhöhung überhaupt wirksam ist. Möglicherweise kommt durch die Zahlung zwar eine Mieterhöhungsvereinbarung durch schlüssiges Verhalten zustande. Als Vermieter sollten Sie sich aber auf Unsicherheiten nicht einlassen.
  • Achten Sie darauf, dass Sie alle Mieter einer Wohnung zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Dies wird oft von Vermietern übersehen, die ihre Mietwohnung ursprünglich an ein (Ehe-)Paar vermietet haben. Fehlerhaft wird oft nur einer der Mieter zur Zustimmung aufgefordert, wenn die (Ehe-)Partner inzwischen getrennt leben und einer die Wohnung gemeinsame verlassen hat. Ein nur an eine Partei gerichtetes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.

 

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