Allgemeine Informationen

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Wozu die EU Wohnimmobilienkreditrichtlinie überhaupt?

Bis vor Kurzem waren Bau- und Immobilienkredite schnell und einfach zu finden. Durch die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben es Verbraucher oft schwer, auf Anhieb einen Immobilienkredit zu erhalten. Oft müssen außerdem lange Wartezeiten bis zur Zustimmung durch das Kreditinstitut hingenommen werden. Die EU-Kreditrichtlinie schreibt Banken vor, wie sie Kredite vergeben und welche Anforderungen potenzielle Kreditnehmer erfüllen müssen. Die enge Auslegung der Richtlinie führt zu Problemen sowohl für Immobilienkäufer, Verkäufer und Banken. Dabei hat die Immobilienkreditrichtlinie ein ehrenwertes Ziel. Sie soll für mehr Transparenz und Sicherheit sorgen und kritische Kredite vermeiden. Inhalt der neuen Kreditrichtlinie zur Immobilienfinanzierung ist die strengere Beurteilung der Verbraucherbonität. Dies soll Klarheit bezüglich Tilgungsmodalitäten und finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer schaffen. Die Tipps zur EU-Kreditrichtlinie beziehen sich auf die Immobilienkredite in allen Modellen, aber auch auf die Anschlussfinanzierung nach dem Hauskauf und Hausbau.

Vorteile der EU-Kreditrichtlinie für Verbraucher

Zum aktuellen Zeitpunkt können Verbraucher durch die Richtlinie der Kreditvergabe für Immobilien noch keine Vorteile erkennen. Mit der neuen Kreditrichtlinie erhalten Verbraucher nur noch Kredite unter erschwerten Bedingungen. Diese müssen zu ihnen und ihrem Einkommen sowie der möglichen Einkommensentwicklung passen. Damit soll die reibungslose Tilgung sichergestellt werden. Im Endeffekt ist damit aber die Regelung für Verbraucher ein Vorteil, da eine zu hohe Verschuldung vermieden und die Kreditwürdigkeit plausibel geprüft wird. Damit werden Zwangsvollstreckungen und die damit einhergehenden Folgen für Kreditnehmer gemindert.

Vorteile für Banken

Nur wer über die ausreichende Bonität verfügt, bekommt die Bewilligung für Immobilienkredite. Zahlungsausfälle mit langwierigen und kostenintensiven Verfahren sowie Maßnahmen für eine Zwangsvollstreckung könnten durch die EU-weite Richtlinie der Vergangenheit angehören. Auch wenn die fundierte Prüfung potenzieller Kreditnehmer Mehrarbeit bedeutet, schützen sich Banken vor nicht getilgten Finanzierungen und damit vor Mehrkosten.

Nachteile und Probleme für Verbraucher

Eine eingeschränkte Bonität kann heute bereits das Aus für den Wunsch zum Eigenheim bedeuten. Die zahlungsfähige und sichere Darstellung aller Bankkunden steht in der Bewertung im Vordergrund. Bankberater entscheiden heute viel strenger, da die Umsetzung der Richtlinie bisher noch nicht vollständig klar definiert ist. Für Häuslebauer mit geringer Bonität und Immobilienkäufer bringt die Veränderung durchaus Probleme in der Kreditvergabe mit sich.

Nachteile für Banken

Banken müssen mit einigen Einschränkungen bis hin zum Abschlussverbot bei nicht ausreichender Bonität von Antragstellern rechnen. Auch ist der zusätzliche Verkauf von Finanzprodukten mit einem Immobilienkredit gemeinsam verboten und wird von der Finanzaufsichtsbehörde strafrechtlich geahndet. Die umfassende Bonitätsprüfung ist mit mehr Arbeit verbunden und nimmt daher mehr Zeit von der Antragstellung bis zur Gewährung der Immobilienfinanzierung in Anspruch.

Probleme für private Immobilienverkäufer

Private Immobilienverkäufer sind die deutlichen Verlierer der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Wenn Interessenten lange auf eine Finanzierung warten oder bei vielen Banken vorsprechen müssen, kann sich der Verkaufstermin in die entfernte Zukunft verschieben. Eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung scheint beinahe ausgeschlossen. Aber wir haben ein paar Tipps zur EU-Kreditrichtlinie und helfen, den Verkauf mit fachkundiger Unterstützung zu beschleunigen.

Lösungsansatz – der Makler hilft bei der Umsetzung

Wir arbeiten als Immobilienmakler mit unabhängigen Finanzierungsberatern zusammen und bieten Immobilienkäufern damit die Chance, die Schwierigkeiten der Immobilienkreditrichtlinie zu umgehen. Durch den zeitgleich erfolgenden Vergleich von 50 verschiedenen Banken verkürzen sich Wartezeiten und die gewünschte Immobilie kann schneller finanziert werden. Unsere Experten unterstützen Interessenten und Immobilienverkäufer, da es in beiden Fällen auf eine seriöse Darstellung und die perfekte Vorbereitung ankommt.

Finanzierungen durch unabhängige Vermittler avisieren

In über 50 Banken findet sich der passende Kredit für fast jedermann, sodass dem Wunsch nach einem Eigenheim schnell und sicher entsprochen werden kann. Unabhängige Makler und Berater helfen aber nicht nur bei der Kreditsuche, sondern legen im Kundenauftrag alle notwendigen Unterlagen für die Kreditbeantragung an. Die Vorbereitung der Unterlagen ist ein wichtiger Faktor für die Bewilligung, die ohne nachgereichte Dokumente oder unvollständige Unterlagen länger dauern oder ausbleiben würde. Durch unsere langjährige und seriöse Zusammenarbeit mit verschiedenen Finanzvermittlern und Finanzexperten bieten wir Ihnen die Chance, für jeden Ihrer Kaufinteressenten ein geeignetes Immobilienfinanzierungsangebot zu günstigen Konditionen zu erhalten. Als unabhängige Makler und Vermittler sind wir nicht an Konzerne und Banken gebunden, sodass sich die Suche nach vielseitigen Angeboten zu günstigen Zinsen vereinfacht.

Das Exposé – das Herz und die Seele beim Hausverkauf

Sie möchten Ihre Immobilie veräußern und suchen nach einem solventen und schnell zahlenden Käufer? Dann sind wir Ihr Ansprechpartner und Dienstleister, der Ihnen viel Arbeit erspart und den Problemen der EU-Kreditrichtlinie aus dem Weg geht. Die Lösung für den Verkauf einer Immobilie ist ein erfahrener Makler, der ein aussagekräftiges und ausdrucksstarkes Exposé anfertigt, es in renommierten Portalen veröffentlicht und sich um die Abwicklung von Besichtigungsterminen und die Überprüfung von Kaufinteressenten kümmert. Übertragen Sie auch die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten auf uns und entscheiden sich für eine Zusammenarbeit, die Ihnen viel Zeit und Geld spart. Sie erhalten ausschließlich Empfehlungen solventer Käufer und haben die Gewährleistung, dass es in der Abwicklung des privaten Verkaufs nicht zu Problemen kommt. Ihr Makler verfügt über Erfahrung und Kompetenz, über ein großes Netzwerk an Partnern und damit über effektive Optionen zur Veräußerung von Immobilien.

Fazit: Privatverkäufer haben es schwerer

Für Käufer und Verkäufer von Immobilien hat sich einiges verändert. Es ist schwer, einen Kredit zu bekommen und sein Eigenheim zu finanzieren. Ebenso schwierig ist es, geeignete Käufer zu finden und als Privatverkäufer nicht vor dem Problem zu stehen, dass der ursprünglich als solvent eingestufte neue Hausbesitzer nicht oder nur mit Verspätung zahlen kann. Die Problemlösung ist ein Makler, der alle wichtigen Dokumente zum finanzieren und für das Exposé, für die Kommunikation mit Finanzberatern und Banken bereitstellt. Zu günstigen Konditionen können Sie Ihren Verkauf optimieren und sich für einen Makler entscheiden, der durch sein großes Netzwerk geeignete Interessenten anspricht und sich auf Ihren Wunsch gleichzeitig um die Suche nach einem geeigneten Kredit für potenzielle Kaufinteressenten kümmert.

EnEV ENERGIEAUSWEIS 2014

Mit der Novelle der Bundesregierung vom 15.10.2013 wurden viele neue Regelungen bezüglich energetischen Anforderungen an Immobilien und bei deren Verkauf und Vermietung beschlossen. Ab dem 1.5.2014 gelten dadurch deutlich verschärfte Standards in Deutschland. Es werden Energieeffizienzklassen (Klasse A+ bis H) eingeführt.

• Bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien sind ab dem oben genannten Zeitpunkt die Werte des Energieausweises bereits in der Insertion an zu zeigen. Interessenten muss bei jeder Besichtigung eine Kopie des Ausweises ausgehändigt werden. Zuwiderhandlungen werden mit einem Bußgeld bis zu 15.000,- € bestraft.
• Im Bereich der Neubauten muss eine Reduktion ab dem 1.1.2016 des Jahres-Primärenergiebedarfs um durchschnittlich 20% erfolgen.
• Beim Verkauf von Häusern mit Heizkesseln, die älter als 30 Jahren sind, muss ein Austausch bei Konstanttemperaturheizkesseln innerhalb von zwei Jahren nach Übernahme erfolgen.
• Aushang des Energieausweises bei Immobilien mit starkem Publikumsverkehr.

Dies bedeutet für alle Verkäufer und Vermieter von Immobilien, dass ein den neuen Gesetzlichkeiten entsprechender Energieausweis, vor Anbietung der Immobilie, erstellt werden muss, sofern kein gültiger vorliegt.

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Energetische Modernisierungen am Haus werden einfacher

Für Hauseigentümer ist es nun einfacher, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die darauf abzielen, Energie einzusparen. Haben solche bauliche Maßnahmen die Wohnqualität der Mieter eingeschränkt, waren sie regulär zur Mietminderung berechtigt. Das sind die Mieter nun erst, wenn die Beeinträchtigung durch die energetische Modernisierung länger als drei Monate andauert. „Alle anderen Modernisierungsmaßnahmen am Haus berechtigen nach wie vor zur Mietminderung – eine Beeinträchtigung natürlich immer vorausgesetzt“, sagt der Mietrechtler. Ist eine Wohnung während der Bauphase nicht nur beeinträchtigt, sondern ganz und gar unbenutzbar, muss der Mieter die drei Monate ebenso wenig dulden.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug der Kaution

Bislang war nur geregelt, dass die erste Teilzahlung der Kaution mit der ersten Mietzahlung fällig war. Nun schreibt das Gesetz vor, dass die weiteren Raten mit den unmittelbar folgenden Mieten zu zahlen sind. „Ist der Mieter mit der Kaution in einer Höhe von mindestens zwei Kaltmieten im Rückstand, berechtigt das jetzt den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung“, erklärt Rechtsanwalt Urban. Entgegen bisheriger Rechtslage ist dafür auch keine Abmahnung mehr erforderlich.

Zwangsräumungen werden einfacher durchsetzbar

Um gegen Mietnomaden und Mietpreller vorzugehen, müssen sich Vermieter auf eine langwierige und kostspielige Prozedur einlassen. Daher hat der Gesetzgeber reagiert, indem er Räumungsprozesse „vorrangig und beschleunigt“ behandeln will. Sie sollen nun anderen Zivilprozessen vorgezogen werden. Zudem kann ein Vermieter bei Zahlungsklagen während des Prozesses schon per Antrag offene Mietzahlungen einfordern.Hat ein Gerichtsvollzieher eine Wohnung räumen lassen, so mussten die zurückgelassenen Möbel auf Kosten des Vermieters teuer entfernt und eingelagert werden. Für die so genannte „Berliner Räumung“ wurde nun gesetzliche Grundlage geschaffen. „In diesem Modell erhält der Vermieter vom Gerichtsvollzieher den Besitz an der Wohnung und übt an den Sachen sein Vermieterpfandrecht aus“, so der Anwalt. Der Kostenvorschuss einer klassischen Räumung entfällt dabei – dieser betrug meist mehrere Tausend Euro.Unbekannte Untermieter muss ein Vermieter nicht dulden. Diesen aber vor die Tür zu setzen, war bisher nicht ganz einfach, da der Vermieter ein Räumungsurteil für eine Wohnung nur gegen den Mieter erwirken konnte, die dort auch benannt sind. „Mit einer einstweiligen Verfügung kann der Vermieter nun auch schnell und effektiv gegen unberechtigte Untermieter direkt vorgehen, indem er einen Räumungstitel auch gegen vorher unbekannte Bewohner erhält“, erklärt Urban.

Kappungsgrenze gesenkt und Schlupfloch gestopft

Allgemein darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Die Bundesländer erhalten nun die Möglichkeit, diese sogenannte Kappungsgrenze in Städten oder Stadtvierteln mit Wohnungsnot auf 15 Prozent zu beschränken.Außerdem wurde ein Schlupfloch gestopft, womit ein Käufer einer Eigentumswohnung den drei Jahre andauernden Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung umgehen konnte. Diesen Kündigungsschutz haben Bewohner von Mietswohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. „Das sogenannte Münchner Modell funktionierte so, dass sich die Käufer der Wohnungen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammentaten, vor der Umwandlung die Wohnungen kauften und Eigenbedarf ankündigten“, berichtet der Mietrechtler von der Deutschen Anwaltshotline. Die Frist von drei Jahren gilt nun auch, wenn mehrere Personen ein ganzes Objekt kaufen.

Vermieter von Wohnräumen können unter bestimmten Voraussetzungen von ihren Mietern verlangen, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dabei müssen Vermieter jedoch eine Reihe von Voraussetzungen beachten. Neben der Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, können Sie als Vermieter auch nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine erhöhte Miete verlangen.

Folgende Punkte sollten Sie als Vermieter bei einer Mieterhöhung unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete beachten:

• Als Vermieter dürfen Sie immer nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Durchschnittsmiete, wie sie am Wohnort für vergleichbare Wohnungen aktuell schon gezahlt wird.
• In dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen müssen Sie als Vermieter darlegen, was Sie für ortsüblich halten. Dabei können Sie sich auf ein Sachverständigengutachten, auf mindestens drei Vergleichswohnungen oder auf einen Mietspiegel berufen.
• Wenn Sie die Mieterhöhungserklärung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründen, müssen Sie den Mietspiegel beifügen. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht eine Bezugnahme nur aus, wenn der Mietspiegel öffentlich zugänglich ist.
• Es gilt eine Kappungsgrenze, innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken.
• Berechnen Sie die einjährige Wartefrist richtig: Wenn Abschluss und Beginn des Mietverhältnisses nicht identisch sind, kann die erste Mieterhöhung erst 15 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgen. Dies ergibt sich aus der Addition der zwölfmonatigen Wartefrist und der dreimonatigen Zustimmungsfrist. Würde die Jahresfrist vom Vertragsschluss an berechnet, so wäre die Erhöhungserklärung unwirksam.
• Fordern Sie Ihren Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf. Falsch wäre es, eine Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Miete einzufordern. Ein solches Mieterhöhungsverlangen wäre nämlich unwirksam.
• Ist in Ihrem Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart, könnte dieser durch eine Mieterhöhung unwirksam werden. Erklären Sie als Vermieter die Mieterhöhung in Textform, hat dies zur Folge, dass der Kündigungsausschluss gegenstandslos wird. Dies folgt aus § 550 BGB. Danach müssen wesentliche Vertragsänderungen schriftlich erfolgen. Wird die Schriftform nicht gewahrt, kann der Mieter nach dem ersten Vertragsjahr kündigen!
• Achten Sie darauf, dass Sie von Ihrem Mieter eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung erhalten. Geben Sie sich nämlich lediglich mit der Zahlung der erhöhten Miete zufrieden, könnte später Streit entstehen, ob die Mieterhöhung überhaupt wirksam ist. Möglicherweise kommt durch die Zahlung zwar eine Mieterhöhungsvereinbarung durch schlüssiges Verhalten zustande. Als Vermieter sollten Sie sich aber auf Unsicherheiten nicht einlassen.
• Achten Sie darauf, dass Sie alle Mieter einer Wohnung zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern. Dies wird oft von Vermietern übersehen, die ihre Mietwohnung ursprünglich an ein (Ehe-)Paar vermietet haben. Fehlerhaft wird oft nur einer der Mieter zur Zustimmung aufgefordert, wenn die (Ehe-)Partner inzwischen getrennt leben und einer die Wohnung gemeinsame verlassen hat. Ein nur an eine Partei gerichtetes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.